Diritto

Condominiale e Locazioni

Assistenza su Diritto Condominiale - Roma

In materia di Diritto Condominiale lo studio si occupa della consulenza ed assistenza nei procedimenti relativi ai seguenti casi:

 

  • impugnazione giudiziale di delibere assembleari viziate da nullità e da annullabilità, secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione secondo il quale "le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono sui diritti individuali inviolabili per Legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere condominiali, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare, etc.";
  • tutela giudiziale e stragiudiziale della proprietà condominiale e della proprietà individuale, sia nei confronti dei singoli partecipanti al condominio che nei confronti di terzi, tramite il ricorso alle azioni petitorie e possessorie (di reintegrazione, di manutenzione, di denunzia di nuova opera e di danno temuto) e alle azioni cautelari e risarcitorie contro le immissioni di fumo, calore e rumori oltre la normale tollerabilità;
  • fattispecie relative agli istituti dell' innovazione, del diritto di sopraelevazione, del dissenso rispetto alle liti;
  • verifica della regolarità della costituzione dell'assemblea condominiale e della validità del quorum deliberativo per la ripartizione delle spese;
  • assistenza legale in sede di assemblee condominiali;

 

La materia condominiale è stata profondamente riformata con la legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.


Nell'ambito di detta riforma ed in particolare della figura dell'amministratore condominiale, merita particolare attenzione l'intento del legislatore di disciplinare in maniera più puntuale - facendo tesoro per lo più dei precedenti giurisprudenziali in materia - i casi di revoca dell'amministratore, enucleando le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dello stesso.
Infatti, il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato.
In primo luogo, può essere revocato, come ante riforma, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina.
Nelle ipotesi giudiziali è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.
Inoltre, sempre per il tramite dell'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ma solo dopo convocazione dell'assemblea con esito negativo (una sorta di condizione di procedibilità), in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all'amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio.


L'art. 1129 c.c. specifica quali possono essere le "gravi irregolarità", si tratta, tuttavia, di ipotesi non esaustive, ulteriori fattispecie infatti sono state individuate nel tempo dalla giurisprudenza. 
Tra queste la norma richiamata contempla: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).
Appare evidente che si tratta di una tipologia di norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.
Per vero, l'amministratore (come il mandatario) è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia e i condòmini, di contro, quali mandanti, sono tenuti a fornire all'amministratore i mezzi necessari per la corretta esecuzione del mandato. 


Detto ciò, tra le ipotesi di mala gestio non tipizzate, rientrano senza dubbio il mancato versamento degli oneri previdenziali e assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni I.N.A.I.L., il "gonfiare" le spese, l'omettere di presentare il modello 770. Altre fattispecie sono state individuate nella omessa ripartizione dei consumi dell'acqua e nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi. 
Ed ancora, altre ipotesi di gravi irregolarità sono rinvenibili nel mancato conseguimento della specifica abilitazione da parte dell'amministratore, dall'omesso aggiornamento professionale (annuale) ovvero nel rifiuto di fornire la documentazione ai condòmini richiedenti. 


Infine, rappresentano ipotesi più gravi, i casi di appropriazione e distrazione di denaro di pertinenza del condominio ovvero incassare "bustarelle" dai fornitori che, di contro, per recuperare gli esborsi aggiuntivi, potrebbero artatamente aumentare gli importi delle fatture, con costi che, a quel punto, risulterebbero fuori mercato. 
Ipotesi, quest'ultime, per le quali risulta configurabile anche una responsabilità penale a carico dell'amministratore di condominio.
Da ricordare, infine, che a seguito dell'entrata in vigore della riforma del condominio la presenza di "gravi irregolarità" da parte dell'amministratore comporta l'immediata revoca di quest'ultimo. Qualora lo stesso amministratore si fosse repentinamente reso poi disponibile a rimediare all'errore commesso, poiché la sua condotta ha comportato una "inescusabile superficialità", il suo successivo "ravvedimento" non lo salverebbe dalla revoca giudiziaria.


Da un punto di vista civilistico, in caso di gravi irregolarità, l'amministratore dello stabile può essere anche chiamato a rispondere degli eventuali danni provocati al condominio.

 

Assistenza su Diritto delle Locazioni - Roma

 

In materia di Diritto delle Locazioni lo studio tratta:

 

  • la predisposizione delle varie tipologie dei contratti di locazione ad uso abitativo, vale a dire contratti a canone libero ed a canone concordato; contatti transitori, per studenti universitari fuori sede e ad uso foresteria, di locazione turistica, di alloggio bed and breakfast, di locazione per immobili di lusso;
  • la predisposizione dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo e le questioni attinenti il contratto di cessione di azienda, il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, il diritto di prelazione e di riscatto;
  • la cosiddetta locazione di fatto;
  • la predisposizione della procedura di registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate;
  • la tutela del diritto di abitazione del conduttore con riguardo alle molestie di fatto e di diritto;
  • la tutela dei diritti dei locatori e conduttori nelle procedure di sfratto per finita locazione e per morosità. Assistenza nei casi di sospensione dello sfratto per finita locazione disposta dai ripetuti interventi governativi.